קניה חכמה של דירות להשקעה
רכישה של דירה להשקעה שונה מאוד מרכישה
של דירה למגורים.
כאשר רוכשים דירה למטרות השקעה ישנם כמה
פרמטרים שחשוב מאוד לשים לב אליהם, אולם יש מספר לא מבוטל של שיקולים שיש לזנוח
לחלוטין.
הבעייה הנפוצה ביותר אצל משקיעי
נדל"ן היא שהם מתבוננים על ההשקעה שלהם באופן דומה לזה שבו הם מתבוננים על
קניה של דירת מגורים – הם מחפשים את השכונות הטובות, את הדירות המטופחות ואת הקרבה
למקומות הבילוי ולמוסדות החינוך.
הבעיה הגדולה ביותר של "השכונות
הטובות" היא שהן כמעט אף פעם לא מעניקות לרוכשים תשואה עודפת על הממוצע במשק
ועל כן אם החלטתם שתשואה של שלושה או ארבעה אחוזים מספקת אתכם מוטב שתשקיעו את
כספכם באפיקים סולידיים יותר ותמנעו מהטרחה הכרוכה בהשקעות נדל"ן.
מובן שיש יוצאים מהכלל ותמיד ניתן למצוא
נכס שנמכר במחיר הפסד בגלל נסיבות זמניות של המוכרים.
לדוגמא, אדם שזקוק לכסף במהירות יעשה
לביתו "מימוש מהיר" וימכור בשמונים אחוזים מהערך, אבל אילו הם מקרים
נדירים שאינם מעידים על הכלל.
אז מהם החוקים להשקעות נדל"ן
מוצלחת וכיצד לבצע קניה חכמה של נכס
להשקעה?
כל התשובות – בכתבה הבאה:
תשואה
תשואה היא מילת הקסם בכל הקשור לעסקאות
נדל"ן.
חישוב התשואה נעשה בדרך פשוטה מאוד.
דבר הדירה השנתי שתרוויחו כתוצאה
מהבעלות על הנכס חלקי שווי הנכס.
אני ממליץ לבחון כל השקעה קודם כל דרך
התשואות שהיא מניבה ורק אחר כך בכל אופן אחר.
תשואה טובה של נכס להשקעה היא שישה עד
שבעה אחוזים בשנה.
תשואה מצויינת היא תשואה של יותר מעשרה
אחוזים.
מימון
היתרון החשוב ביותר של עסקעות מקרקעין
טמון בעובדה שניתן לקבל מימון גבוה לרכישת נכסים כאשר הנכס הוא גם הבטחונות.
משכנתא, בעברית.
כך שאם יש לכם רק מאה אלף שקלים תוכלו
לקנות דירה בשווי של חצי מליון שקלים ואפילו יותר אם תקחו הלוואה נכונה או אפילו תשקיעו ברכישת נדלן בארה"ב.
כלל הזהב צריך להיות שההלוואה תכוסה על
ידי שכר הדירה החודשי, ושישאר לכם גם רווח כלשהו מדי חודש. בנוסף יש לשקול את האפשרות לרכוש נכס יחד עם שותפים. זה כמובן פותח אפשרויות חדשות אך אם העניינים אינם מסתדרים לפי התכנון, יכולות להיות בתחום של פירוק שיתוף במקרקעין עלויות לא מבוטלות. מיסוי
לפני שנכנסים להרפתקאת נדל"ן חשוב
להכיר את חוקי המס.
הם עלולים להוריד משמעותית את כדאיות
העסקה.
העזרו בעו"ד או רו"ח.
כמו כן, כדאי לבדוק האם הדירה מצריכה שיפוץ (אין הכוונה כמובן לרכישת פריטים כמו צמחים מפלסטיק מחירים זולים לצורך קישוט), אשר יש להתחשב בעלותו כחלק מעלות הדירה לכל דבר, בין אם מדובר בצביעת קירות ובעיקר עם מדובר בשיפוץ רציני כגון חידוש מרצפות.